Eine eigene Immobilie

Hallo  😊😊😊

Wenn sie sich für den Kauf eines Hauses hier in Frankreich, der Bretagne, oder wie wir im Finistére, interessieren, gibt es viele Möglichkeiten dazu. Zahlreiche Internet-Portale von Maklern, die Makler- und Notar-Büros in den Städten, wie dies z:B. Leboncoin.fr, oder in den Ortschaften selbst, aber auch die Bewohner der Gegend, wissen viel, wie überall eben.

Ich möchte ihnen in diesem Beitrag einiges an (unseren) Erfahrungen an die Hand geben, die aber NICHT überall zutreffen müssen, von Region zu Region, von Stadt zu Stadt, verschieden sein können!!!

  • Wenn sie das ganze Jahr hier leben wollen: Kommen sie zuvor zu verschiedenen Jahreszeiten hierher, um zu wissen, ob ihnen das Klima behagt oder nicht. Im Sommer ist es recht angenehm, doch die eventuellen Stürme und der Regen im Herbst, Winter und Frühjahr sind nicht zu unterschätzen!!! Schnee und Eis sind hier eher selten, ebenso lange Kälteperioden.
  • Wollen sie Meer-Blick oder macht es ihnen nichts aus, auch mal einige Kilometer davon weg  zu sein. Beides hat Vor- und Nachteile, je nachdem.
  • Es ist vorweg klar, dass sie beim Kauf von den Eigentümern selbst/direkt die Makler-Gebühr sparen, was nicht unerheblich ist.
  • Für mich war, und ist, ein sehr großes Problem der Schimmel, sowie der Wurm- und Pilz-Befall in vielen Häusern, die uns angeboten wurden!!! Dies entsteht dadurch, dass viele Häuser sehr lange unbewohnt, und somit unbelüftet, sprich Leer-stehen. Was in diesem Fall an Kosten auf sie zu kommen, kann nur ein Fachmann sagen. Auch dies sollten sie vor dem Kauf in ihre Überlegungen mit einbeziehen. Letztendlich steht auch dieser Befall in der Diagnostik. Hier eine sehr empfehlenswerte Seite im Direkt-Link https://www.cec-zev.eu/de/themen/immobilien-in-frankreich/immobilie-in-frankreich-kaufen/gutachten-beim-immobilienkauf-in-frankreich/ 
  • Haben sie nach der 1. Besichtigung weiteres Interesse an diesem Objekt, teilen sie dies dem Makler oder Verkäufer mit, es wird dann weiter für sie reserviert, bis eine endgültige Entscheidung ihrerseits gefallen ist. Erst danach wird es an weitere Interessenten weiter gereicht.
  • Lassen sie sich Zeit bei ihrer Entscheidung und überlegen sie gut. Schauen sie sich das Objekt auch mehrmals an, denn sie wollen darin wohnen und dies evtl nicht nur in den Ferien und/oder im Uraub.
  • „Deutsche Standarts“ dürfen sie hier selten erwarten. Bei älteren Häusern kaum, bei neueren Häusern eher. So sind die Türen und Fenster oft aus einem Glas und nicht wie in Deutschland mit einer Doppelverglasung ausgestattet. Ebenso verhält es sich auch mit der Isolierung des Hauses insgesamt, der Türen und Fenster. Dies macht sich gerade im Herbst, Winter und Frühling, bei den Stürmen bemerkbar. Wir haben jedoch auch gegenteilige Erfahrungen gemacht, bei Außen Alten Häusern, die im Inneren ein Schmuckstück, und TOP-renoviert, waren. Dass dann immer noch das Ein oder Andere verändert, ausgetauscht oder ergänzt wird, ist klar. Es sollte sich aber in ihrem Rahmen und Vorstellungen bewegen.
  • Die Stromleitungen in den Häusern sind oft nur 2-adrig und selten 3-adrig. Doch darauf komme ich später noch.
  • Die Heizungen werden meist mit Strom betrieben, selten mit Heizöl oder mit Holzöfen. Bei Offenen Kaminen oder Holzöfen vergewissern sie sich, dass die Kamine auch Abzug haben und nicht im Kamin abgedichtet sind!!! Auch dies kommt unter Umständen hier vor.
  • Gerade im ländlichen Bereich ist die Abwasserentsorgung auch ein anderes System wie aus Deutschland gewohnt. So findet man hier viel die sogenannte >Fosse< Diese muss in regelmäßigen Abständen von den zuständigen Behörden, meist der Mairie, überprüft werden. Nachweise hierzu werden dann auch erteilt. Bei den meisten unserer besichtigten Häuser waren diese neu zu bauen, bzw zu ersetzen, da sie nicht mehr den Vorgaben entsprachen.
  • Strom- und Telefonzuleitungen werden in die Häuser meist über das Dach eingespeist, jedoch nach und nach unterirdisch nun verlegt.

Einer der wichtigsten Punkte, wenn sie sich dann soweit entschieden haben, ist die Haus-Diagnostic siehe hierzu auch den Direkt-Link weiter oben auf dieser Seite!!! Bei dieser Diagnostik wird das ganze Haus einer eingehenden Fachlichen Untersuchung unterzogen, die sowohl die Energieeffizienz, wie auch Wasser, Schädlingsbefall, Wärmedämmung, Bausubstanz, Undichtigkeiten und vieles mehr umfasst. In diesem Dosier werden aber auch Anregungen zur Beseitigung der Mängel aufgeführt und bewertet. Dieses Gutachten wird per Gesetz vom Verkäufer verlangt, so dass sie als Käufer wissen, was sie im Endeffekt kaufen!!! Es darf zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht älter wie 6 Monate sein und die Kosten trägt in der Regel der Verkäufer. Dieses Dosier sollten sie nach unseren Erfahrungen auf alle Fälle mit einem Fachmann durchgehen und sich beraten lassen, was da noch an Kosten in etwa auf sie zukommt, was real machbar ist und was nicht. Für uns war dieses Dosier seeeeehr wichtig!!!

  • Nach diesem Dossier können sie „möglicherweise“ noch mit dem Preis handeln, was aber nicht immer klappt.
  • Haben sie sich für einen Kauf entschieden, sollten sie versuchen eine Art „Vorvertrag“ bereits bei der Zusage von dem Verkäufer/ Verkäufern unterschreiben zu lassen, was hier „normal“ ist und doch empfehlenswert. Somit beugen sie vor, dass das Objekt auch für sie bis zur vollständigen Übergabe reserviert bleibt.
  • Viele Objekte werden von Erben-Gemeinschaften verkauft. Sind sich die Verkäufer einig, ist dies kein Problem. Wenn es jedoch zu Uneinigkeiten kommt, evtl auch jemand vor der letzten Unterschrift beim Notar stirbt, kann es sehr große Probleme mit der Eigentumsübertragung geben, die sich über eine sehr lange Zeit hinziehen kann. Fragen sie hier den Notar um Rat.
  • Nun geht die Sache zum Notar und da brauchen sie Geduld!!! Wie bei vielem hier eben. Sie bekommen dann einen 1. Termin bei der Kanzlei, wo der offizielle Vorvertrag unterschrieben wird. Hier erfahren sie auch, wie das finanzielle Prozedere abläuft. Dieses Geld geht auf ein Konto des Notars, der dies dann an den/die Verkäufer(in) weiter leitet. Die weiteren offiziellen Unterlagen werden nun erstellt und es kommt zu einem weiteren Notar-Termin, bei der dann der endgültige Kaufvertrag besiegelt wird und die Schlüsselübergabe stattfindet.
  • Kaufen sie bei einer Erben-Gemeinschaft, seien sie VORSICHTIG!!! Es KANN, MUSS aber nicht gut gehen, wie überall auf der Welt. Wir hoffen, dass es für uns gut geht!!!
  • Nun können sie sich um die Anmeldung auf ihren Namen von Strom, Wasser, Telefon/Internet usw kümmern und evtl auch gleich in ihren Traum einziehen.

Auch beim Strom im Allgemeinen gibt es einiges, das sie evtl so nicht kennen oder aus Deutschland gewohnt sind. Auch hier wieder Erfahrungen, DIE WIR machten, die aber auch nicht überall zutreffen MÜSSEN!!!

  • Dass wir immer sowohl 2-, wie auch 3-adrige Stromleitungen vorfanden, erwähnte ich oben schon.
  • FI-Schutzschalter waren/sind nicht überall in den Häusern vorhanden und sollten für meine Begriffe spätestens nach dem Kauf des Hauses eingebaut, bzw. von einem Fachmann überprüft, werden, sodass ihre Sicherheit gewährleistet ist.
  • Stromleitung-Sicherungen sind oft auch nach gut Dünken und NICHT IMMER zentral in einem Kasten angebracht.
  • Verfolgen sie die Leitungen, wohin diese gehen und lassen sie diese evtl von einem Fachmann überprüfen oder erneuern. Es ist ihre Sicherheit!!!
  • Überprüfen sie gleich zu Beginn die Nummer ihres Stromzählers mit der Nummer auf ihrem Vertrag oder lassen sie dies vom Stromanbieter überprüfen. Wir haben da auch unsere Erfahrungen gesammelt, als auf einmal der Verbrauch sprunghaft in die Höhe stieg, obwohl wir, nach unserem Ermessen, nicht mehr an Leistung verbrauchten.

Ein weiteres Thema ist die sogenannte VMCdie immer wieder in den Häusern hier zu finden sind. Es handelt sich um eine Lüftungsanlage, wie man in dem Link (VMC) sieht. So wird in der Küche, Bad und Toilette die Luft abgezogen, an einer zentralen Stelle gereinigt und getrocknet, dann in die anderen Räume weiter geleitet. Dies bedingt natürlich auch eine Zufuhr von Frischluft über entsprechende Lufteinlässe. Ob es hier nicht besser ist, wie in Deutschland gewohnt zu lüften, ist die Frage. Eine weitere Frage stellt für mich der Stromverbrauch, zumal die Stromkosten hier nicht unerheblich sind. Wir werden sehen. Auch in Sachen „VMC“ blieb die Technik nicht stehen und hat sich weiter verbessert, die Anlagen wurden kleiner und sind doch wirkungs- sowie sinnvoll. Wir werden uns da zu gegebener Zeit entsprechend beraten lassen, auch wo die Luftein- und Auslässe am sinnvollsten sind. In unserem Neuen Haus setzen wir erfolgreich einen elektrischen Entfeuchter ein, der eine Alternative dazu ist. Wenn ein solches Altes Bauernhaus, ein Steinhaus, regelmäßig gelüftet und beheizt wird, hat der Schimmel und Pilzbefall kaum eine  Chance.

Mittlerweile haben wir weitere Erfahrungen zu diesem Themenkomplex gesammelt, bzw sammeln können. Nach der Corona-Krise werden verstärkt Häuser zum Kauf angeboten. Viele Angebote, die sie auf den Internet-Seiten der Makler finden, sind oft schon verkauft. Sprechen sie daher die Makler oder Notariate direkt an, teilen sie diesen ihre Wünsche und Möglichkeiten mit, damit sie bereits im Vorfeld in eine engere Wahl kommen. Bei den Häusern selbst haben wir nun auch Neue Erfahrungen gesammelt, so haben wir eine Fosse von relativ aktuellem Stand gesehen. Da kam ich schon ins Staunen, das gebe ich zu! Auch mit der VMC hat sich meine/unsere Meinung etwas relativiert. Diese sind nun kleiner und effizienter, ebenso Stromsparend. Diese Anlage soll das ganze Jahr durchlaufen und so die Luftfeuchtigkeit in dem Gebäude insgesamt auf einem verträglichen Maß halten. Selbst die Steinmauern der Alten Bretonischen Häuser haben ein Innen-Leben, das man oft so nicht sieht. Gerade die renovierten Gebäude haben da ihre Isolierung „versteckt“, was für uns auch Neu ist. In dieser kurzen Beschreibung sehen sie, dass es viele Möglichkeiten gibt, auf die man achten „sollte“.

Das Prozedere mit dem Hauskauf selbst erfolgt zunächst mit der mündlichen Zusage von Käufer und Verkäufer beim 1. Besichtigungstermin. Wenige Tage später ist der 2. Besichtigungstermin, wobei die Makler jeweils dabei sind und als Bindeglied dienen. Der Diagnostiker ist nun am Zuge und auch hier finden sie vieles, das sie interessieren wird oder weiter hilft. Kommt man auch da auf einen gemeinsamen Nenner, steht der 1. Notar-Termin an. Bei diesem wird alles noch einmal besprochen und vorgelesen. Diesen Text bekommen sie im Vorfeld per Mail zur Ansicht. Nun wird von beiden Seiten im Beisein der Notarin/des Notars unterschrieben. Danach hat >der Käufer< immer noch 10 Tage Zeit, sich zu entscheiden. Für den Verkäufer gilt nach unseren Erfahrungen dies nicht!! Die Unterlagen durchlaufen nun den Behördenweg, was in einem Zeitraum von ca. 12 Wochen erfolgt. Bei diesem Notar-Termin erfahren sie dann auch, wann die endgültige Haus-Übergabe mit 2. Unterschrift beim Notar erfolgt. Danach gehört das Haus ihnen und sie können einziehen.

Eine weitere Besonderheit ist für uns das Angebot des Maklers, oder des vermittelnden Notariats-Büro’s, dass bei Besichtigungsterminen mit Handwerkern für Kostenvoranschläge, dies in Absprache erfolgen kann und der Makler dann dabei ist. Termine für die Handwerker-Ausführungen sind im Moment schwer zu bekommen, bzw. es sind teilweise sehr lange Wartezeiten einzuplanen. Der Makler steht bis zur 2.Unterschrift beim Notariat an ihrer Seite, kümmert sich um ihre Fragen, vermittelt zwischen „dem Verkäufer“ und ihnen, er ist die Ansprechperson in allen Fragen rund um das Objekt. Auch bei der Terminabsprache für die beiden Verträge im Notariat ist er involviert. In der Regel ist es so, dass man sich kurz vor der 2. Unterschrift beim Notariat, am Haus noch einmal trifft, geht Gemeinsam mit NOCH-Hausbesitzer und Makler durch das Haus, wird in vielem Eingewiesen, die Zählerstände von Strom und Wasser werden abgelesen, man bekommt die Unterlagen über das Haus, Rechnungen von Handwerkern und …. ausgehändigt. Dann geht es zum Notariat, um die 2. Unterschrift zu tätigen und erst dann bekommt man die Hausschlüssel überreicht. Das Haus gehört nun ihnen. Hier füge ich aber noch an, dass sie wenige Tage vor der 2. Unterschrift vom Notariat eine Info bekommen, dass sie die restliche Summe für das Haus auf ein Treuhandkonto des Maklerbüros überweisen. Hierfür setzen sie sich mit ihrer Bank, bei uns einer Französischen, in Verbindung, die solche Summen für sie transferieren kann. Eine erste Summe ist bereits kurz nach der 1. Vertragsunterschrift fällig. Sprechen sie hier mit dem Makler, bzw. dem Notariat darüber, die gerne Auskunft geben.

Da das Haus, in das wir noch in diesem Jahr einziehen werden, bisher als Ferienhaus genutzt wurde, haben wir uns einen Mobilen Entfeuchter nun zugelegt und testen diesen gerade. Wir haben uns mittlerweile von diesem Gerät überzeugen lassen, das Raumklima hat sich deutlich verbessert!!! Hier auf Cap Sizun herrscht oft eine hohe Luftfeuchtigkeit, die in die Mauern und das Holz eindringt. Bei unzureichender Belüftung kann dies zu einem Schädlingsbefall führen, wie wir nun wissen. Dieser Entfeuchter wird eine zusätzliche Rolle im Neuen Haus spielen, neben der dann noch einzubauenden VMC. Da wir mittlerweile schon einige Tage im Neuen Haus leben, sieht dies so aus: Wir lüften viel die Räume, heizen mit einem Holzofen und trocknen mit dem Entfeuchter zusätzlich. Das Raumklima bessert sich spürbar!!! Die VMC stellen wir im Moment zurück und in Frage, ob wir eine solche wirklich hier brauchen.

Ein weiteres Thema ist die sogenannte „Fosse“, das Abwassersystem (hier ein Beispiel zum besseren Verständnis)  https://www.oieau.fr/ReFEA/fiches/FossesSeptiques/1FSpresGen9.htm , das hier weit verbreitet, und für uns als Deutsche weitgehend unbekannt, ist. Nur in den Städten gibt es anscheinend Kläranlagen. Viele Grundstücke verfügen jedoch über ein eigenes System, in dem das Abwasser biologisch gereinigt wird. Auch hier haben wir nun einen Einblick bekommen zwischen Alt und Neu, haben Bilder vom Bau einer relativ Neuen Anlage, aber auch diese Real, gesehen. Die Unterschiede sind für mich gravierend. Im Neuen Haus werden wir eine Neue Anlage haben, mit der wir uns noch genauer beschäftigen werden. Was aber bei Beiden gleich ist, dass die entsprechenden Bakterien vorhanden sind, die das Wasser reinigen, welches danach in einem verzweigten Verrieselungssystem im Erdreich versickert. Auch muss nach Bedarf der Schlamm in den Behältern abgesaugt und entsorgt werden, was spezielle Fach-Firmen für sie erledigen. Diese Fosse muss entsprechend der jeweiligen Vorschriften von der Gemeindeverwaltung kontrolliert und abgenommen werden. Bedenken sie hier, dass in dieses Wasser kein Reinigungsmittel kommen darf, denn dieses zerstört ihnen die Bakterien in der Fosse!!!

Die Kamine sind ein weiteres Thema, denn seien wir mal ehrlich: Gerade bei den Stürmen, hier Tempête genannt, schön am Holzofen sitzen, das hat was!!! Doch wie sieht die Sache mit dem Kamin selbst aus? Wie ist dieser im Inneren ausgebaut und dann gereinigt? Auch hier kann ich nur empfehlen, fragen sie eine Fach-Firma um Rat. Der Zug im Ofen muss stimmen, der Kamin braucht nach unseren Erfahrungen oben eine Abdeckung wegen dem Regen und den teils sehr kräftigen Winden, die wir hier haben. Beim Kaminfeger haben wir zu diesem Zeitpunkt noch keine Erfahrung. Im Neuen Haus haben wir bereits im 1. OG einen Holzofen und im EG wird ein weiterer installiert, den wir auch nach ökonomischen Gesichtspunkten ausgesucht haben. Dieser wird dann von einem Fachmann installiert. Doch auch hier haben wir nun weitere Erfahrungen gesammelt. Seien sie dabei, wenn eine „Sondage“ für einen Ofen gemacht wird. Uns wurde von der Fach-Firma zugesagt, dass der Ofen-Einbau im EG möglich sei, doch als die Monteure da waren und den Ofen einbauen wollten, war das Erstaunen groß!!!! Sie haben eine 2. Sondage durchgeführt, um zu wissen, wo sie das Loch für den Anschluss bohren müssen. Dabei stellten sie fest, das der Kamin von Oben nur bis ins 1. OG geht und nicht ins Erdgeschoss. Wir werden sehen, wie sich dies nun weiter entwickelt. Doch auch hier gilt: Sie werden Geduld brauchen!!! Holz werden wir bei einem Holzhändler bestellen und liefern lassen, dies dann zum weiteren Trocknen einlagern.

Auch mit dem Telefon-Festnetz-Anschluss ist es so eine Sache, gerade in Alten Häusern oder in Ferienhäusern. Die Leitung „kann“ funktionieren, muss es aber nicht und bei uns war diese schon länger nicht mehr in Betrieb. Durch unseren Umzug ins Neue Haus kamen wir bei der Adressenänderung bei Sosh.fr dahinter, dass man diese Leitungen selbst prüfen kann, ob diese geht oder nicht. Bei uns funktionierte diese auch nicht und wir bekamen einen Termin, der dann aber auf Grund der Pandemie nach hinten verschoben wurde. So sind und waren wir auf unser Datenvolumen der Handy’s angewiesen. Auch ist nicht jeder ein Spezialist und kann einschätzen, wie lange dieses reicht oder was man damit alles laden, bzw herunter laden kann. Als Natur-Fotograf habe ich mich da schon zurückgehalten, um bei meinem Contingent zu sparen!!! Der Telefon-Anschluss wurde von einem Sosh-Fachmann installiert. Dieser war pünktlich und die Hygiene-Maßnahmen wurden von ihm eingehalten, seine Arbeit war TOP!!! Ich habe den Eindruck, dass das Netz hier in Audierne besser und schneller ist, wie in Plogoff. Zur Ursache kann ich nichts sagen, da ich kein Fachmann bin.

Brandmelder müssen auch installiert werden, keine Frage.

Denken sie auch daran, das Haus zu versichern, Telefon und Internet, sowie Strom zu beantragen.

In einiger Zeit werde ich ihnen auch berichten, wie der Geldtransfer in einem solchen Fall über eine Französische Bank läuft, bzw vonstatten geht.

Wir haben nun weitere Erfahrungen mit dem Haus und auch da neue Erkenntnisse gesammelt. So wollten wir einen 2. Holzofen auf der gegenüberliegenden Seite und in einem anderen Stockwerk eingebaut haben. Von einer Firma kam ein Fachmann, der sich dies anschaute und es würde gehen nach seiner Aussage. Der Vertrag wurde gemacht, der Ofen bestellt. Wir bekamen den Termin und die Fachleute kamen. Nun wurde noch einmal genau gemessen, wo das Loch des Ofenrohres in den Kamin gebohrt werden soll. Das Erstaunen war groß, denn der Kamin ging nicht bis zur vorgesehenen Stelle!!! Weitere Verhandlungen und ein Neues Angebot mit veränderter Sachlage war die Folge und in diesem Winter bekommen wir den Ofen nicht mehr.

Da wir laut Gutachten Probleme im elektrischen Hauptanschluss des Hauses haben, hat sich meine Frau mit dem Stromanbieter Engie France in Verbindung gesetzt. Diese teilten uns mit, dass ein Techniker am 24.12. im laufe des Tages kommen würde, um den Schaden zu beheben. Dem war leider  nicht so, denn es kam niemand, obwohl wir den ganzen Tag im Haus waren. Ein weiterer zugesagter Termin verstrich, ohne dass der Techniker kam. Auf ein weiteres Anschreiben bei Engie France bekamen wir einen Termin Ende Januar und dies bei einer Sicherheitsrelevanten Einrichtung!!! Ich stellte diese Aufnahme

Abgebrochener Strommast

ins Netz, die ein abgebrochenen Strommasten zeigt. Diesen Mast beobachten wir bestimmt schon länger als 1 Jahr. Da das Erstaunen auf meiner Facebook-Profi-Seite daraufhin groß war, schilderte ich unsere Situation und das Entsetzen, bzw. Erstaunen war groß!!! So bekamen wir Infos und Tipps unserer Bretonischen Freunde. Wir haben uns daher entschlossen, das Bürgermeisteramt Audierne um Hilfe zu bitten!!! Diese Ämter, so wurde uns glaubhaft mitgeteilt, seien verpflichtet, Neu-Bürgern in solchen Fällen zu helfen. Als ehemaliger Sicherheitsmitarbeiter in Deutschland, verstehe ich nicht, wie man einen Sicherheitsrelevanten Schaden, der in der Hausdiagnositik steht und so auch Engie France mitgeteilt wurde, so vernachlässigen kann. Wir werden sehen, was nun passiert.

Ich gebe hier nur unsere Erfahrungen wieder, die jeweils abweichen können und Stand JETZT sind.

Ich wünsche ihnen viel Glück und Erfolg bei ihrem Traum und würde mich freuen, wenn ich ihnen einige hilfreiche Tipps an die Hand gegeben hätte.